【Funds】明豊エンタープライズの1号案件!世田谷区MIJASファンドを分析

先日、「フィル・パーク東京スカイツリーリバーサイドファンド」にて、たった2分弱で1億円集めきったFundsより新案件の募集が予告されました。

世田谷区MIJASファンド#1」です。

2019/2末にクラウドポートは明豊エンタープライズと業務提携契約を締結しましたが、その第1号案件となります。

こちらも投資したいと思えるファンドでしたので、紹介します。

 

ファンド条件

  • 予定利回り:5.0%
  • 期間:約9ヶ月
  • 貸付総額:79,200,000円
  • 配当:満期一括
  • 担保:無し
  • 保証:無し
  • 募集開始:2019/4/3 18:00~

従来ファンドとは、配当が満期一括払いになっている点が異なります。

予定利回りは、Fundsのアパートファンド「台東区XEBECファンド」と同水準です。

ファンドの中身

ファンド内容

明豊エンタープライズ社の個人向け投資物件として展開されるミハスシリーズの新物件、「ミハス 奥沢」の取得費(建築費等)として資金募集されます。

明豊プロパティーズのHPで当該物件の賃貸募集内容が確認できます。

家賃は20㎡の部屋が8万円強、45㎡の部屋が15万円ほどでした。

(東急目黒線「奥沢」駅より徒歩7分、東急東横線「田園調布駅」より徒歩9分)

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※引用元:https://meiho-prop.jp/

奥沢の物件は4月下旬完成予定とのことで、FundsのHPには同シリーズの別物件が紹介されています。

「2018年10月時点での稼働率は97.0%と高水準です。」というストロングポイントや、別物件の写真(下画像)等です。

前案件同様におしゃれな感じがして、私とは無縁感がすごいです。。

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ファンドの仕組み

Fundsの仕組みで一番重要なのは、やはりファンドの仕組みでしょう。

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当案件は、Fundsの一般的な不動産型ファンドと同じ仕組みになっています。

不動産事業(MIJAS 奥沢)で資金回収に失敗しても、借り手企業である「株式会社明豊エンタープライズ社」がデフォルトしない限り、元本は欠損しません。

余談ですが、、

前回募集のあったフィル・パークファンドでは、借り手企業が2018年10月に設立された会社であり、おそらく、その案件のために設立されたものでした(売上高も2018/12時点で0でした)。

「借り手がデフォルトしなければ元本欠損しない」というFundsの仕組みでは全く訴求力がありませんでしたので、別会社(関連会社)の保証がついていたと予測されます。

では、今回はどうでしょうか。

借り手である明豊エンタープライズ社がこの事業の親会社にあたります。

投資家サイドからすれば、不動産事業の親会社が運用期間中にデフォルトしなければ元本が毀損しないというスキームは前回同様であり、非常にフェーバーです

Funds案件の仕組み上、借り手が誰になるのかでファンドの安全性が大きく変化します。

安全性の担保が不十分だと判断すれば外側から保証を付け(前回)、十分であれば通常スキームで挑む(今回)といった形で柔軟に対応しており、好感が持てます。

明豊エンタープライズ社

明豊エンタープライズの財務諸表はFundsのHPから閲覧することができます。

あまり財務諸表を読む機会がなく、見るべきポイント等もよくわかっていない私からしても非常に特徴的です。

平成30年度(7月決算)から別の会社なのではないかと言うくらいに変わっています。

  • 売上高:約145億円(対前年比:93%増)
  • 営業利益:約27億円(対前年比:306%増)
  • 経常利益:約26億円(対前年比:389%増)

書いてて間違ってるんじゃないかと。。間違えていたら、ご指摘ください。

また、財務指標を読んでいただくと、MIJAS事業がこの会社の核となっている(or核としたい)ことがわかります。

特に利益率の急上昇は、この事業によるところが大きいと思います。

財務諸表を読むことのできる方は、是非読んでみてください。

最後に

過去数年間を見ても、明豊エンタープライズ社は着実に利益を出していることからも、ここから9ヶ月でどうこうなるリスクは低いと考え、当案件にも投資したいと考えています。

↑はあくまでも、私個人の考えです。

別事業者からの相次ぐ償還で投資先がないという背景も、投資を後押ししているのですが・・・

本質とはそれますが、クリック合戦も予想されますので、4/3 18:00~、忘れないようにしたいと思います。

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