【maneo/新座案件】元本回収率を予想!?【期失・遅延】

ありがたいことに、↓記事でコメントをいただきました。

【続報】maneo(マネオ)の新座案件に関して、メール回答は??【期失・遅延】

コメント内容:新座案件の元本回収率の予想は?

コメントにて返答しようと思ったのですが、記事にすることとしました。

初めに申し上げますが、私には不動産の知識は特にございません。

勉強のつもりで記事を書いておりますので、色々ご指摘いただければ幸いです。

結論だけ申し上げると、「元本毀損する可能性もあるが、その額は限定的」です。

maneoの新座案件の行く末が気になる方の心の気休めor心構えになれば幸いです。

 

ファンド概要

ファンド名:【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資

担保は埼玉県新座市の土地です。

↓にスキーム図を掲載します。

事業者C(maneoの関連会社である株式会社リクレ)を借り手においたスキームです。

担保評価額は約3.3億円で土地のみの評価となっています。

また、対象不動産に処分禁止の登記?をされていても、競売はできるとのことです。回収が全くできないということはなさそうです。

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担保評価額の妥当性は?

【担保に係る評価】

  • ファンド募集額:約1.6億円
  • 募集時の担保評価額:約3.328億円(土地のみ)
  • 土地:1380㎡
  • TAS評価による担保評価

1㎡辺りの単価は、33280万円÷1380㎡=24.11万円/㎡となります。

新座市の土地について

新座市の平均単価は22.00万円/㎡となっています。

データの参考先は以下です。

https://tochidai.info/saitama/niiza/

単価が22.00万円/㎡とすれば、担保額は1380×22.00=3.04億円となりmaneoの出している数字と近いです。

ただ、新座市は志木駅周辺の土地価格が非常に高く、平均を押し上げています。

新座市の市役所付近は17.00万円/㎡、市民体育館がある辺り(新座市本多)は8.00万円/㎡と大きく価格が下がります。

24.11万円/㎡となると、新座駅周辺、野火止5~7丁目、ひばりヶ丘駅の近くだと思います。

担保物件が新座市のどの辺りかわかれば、照らし合わせることができるのですが・・・

話はそれますが、私には不動産の知識はありませんが、新座市への土地勘には自信があります。

市民体育館(新座市本多)がある辺りの地域は何もないに等しいので、そもそもファンドにならないでしょうし、新座駅周辺から少し外れれば、1380㎡の余っていそうな土地はあります。

ベッドタウン化が急速に進んでいるので、またアパートかマンションでも建つのか?と思って投資を決めていました。

TAS評価

一番重要になるのは、ファンド募集条件にあった担保評価額に客観性があるかどうかだと思います。

そこでTAS評価について、調べてみたので少しだけ。

https://corporate.tas-japan.com/service/tas-map/land-building/

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※上記リンク先より

蓄積しているデータをもとに、3分ほどで評価額を算出するサービスとのことです。

話題になっている川崎案件のような「売却予定価格による担保評価額」よりはましかなと言ったところでしょうか。

定性的なもの(相続でもめているとか)は、データにできないでしょうが、少なくともど素人の私が定量評価するよりは正確な物が出てくるでしょう笑。

 

過去事例

もう一つの観点ということで、過去事例を参考にしてみます。

maneoの募集ファンド(不動産関係)で最も元本回収率が悪い物で、↓を見たことがあります。

情報源は別のブログであり、maneoから直接いただいた情報ではありません。

【私が見たことのある最も回収率の低いファンド】
  • 募集時の担保評価額:7800万円(収益還元評価)
  • 回収金額:約3600万円

仮にこの情報を信じるのであれば、

3600÷7800=46%となりますので、当初担保評価額の46%の回収しかできなかったということになります。

【新座案件】
  • 募集時の担保評価額:約3.3億円(TAS評価、土地のみ)
  • 回収率46%時の回収額:3.3×0.46=約1.5億円
  • 募集金額:約1.6億円

新座案件も回収率46%だと、募集金額を下回る回収率となります。

担保評価方法も異なるので、なんともいえませんが、再び過去最悪水準のケースが起こると1割弱の元本割れということになります。

言い換えれば、過去最低レベルの回収率でも、元本割れは1割程度ということです。

最後に

担保評価額の妥当性やその価格で売却できる物なのかという考察については、ど素人レベルです。

ただし、maneoが捌いていた案件の内、担保を過去最低水準と同等程度の条件で売却ができればほとんど元本割れはしないとの見立てになります。

担保評価方法もとても簡易的(TAS評価)であり、どこまで信頼できる物なのかは不明です。しかし、「売却予定価格」等と言った主観的なものではない点は、maneo案件の中ではましかと思います。

結論:元本割れの可能性はあるが、その額は限定的であるという予想にしておきます。