【maneo(マネオ)】期失・遅延案件の途中経過!株式会社リクレの見立てはどうなっているのか??

以下記事で、マネオのアパート物件ファンドで期失が起きていることを紹介しています。

【maneo(マネオ)】期失・遅延案件の債権回収報告!レオパレス絡みで事態収拾は長期化!?

今回の記事は、別の遅延ファンドの紹介になります。

当初、返済が遅れる旨の連絡を受けた際はそこまで深刻ではなさそうでした。

が、3/14付で受領したメールで事態が一変していたことがわかりました。

時系列で記録しておこうと思います。

 

ファンド紹介

ファンド名:【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】

担保は東京都千代田区の土地・建物です。

↓にスキーム図を掲載します。

事業者Cはmaneoの関連会社である株式会社リクレです。

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なお、「担保物件は山手線の駅前のビル用地であり、購入後は古ビルを解体し、更地にて転売予定です。」と募集ページに記載があります。

経過報告の時系列推移

1/31に受領したメールで、1/28付で当案件の元金未回収(期失)が発生したことがわかりました。何回かに分けて、経過報告を受けていますので時系列で記録します。

1/31付

2.経過
2018年5月に事業者C社が不動産事業者DMに対して16億円の仕入資金融資を行うため、
「maneo」では1,599,983,479円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
その保全策として、事業者C社は、不動産事業者DMが取得した東京都千代田区の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、
当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
不動産事業者DMは、対象不動産の売却による返済を想定しておりましたが、当初計画通りの売却に至りませんでした。
本件融資期間中、対象不動産の隣接地を他の不動産事業者が購入したことを契機とし、不動産事業者DMは隣地所有者と共同し、
対象不動産及び隣接地を一体として売却する方針へ変更しましたが
売却に伴う調整事項の解消等に時間を要してしまい、期限での返済が履行できませんでした。

現在、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。
不動産事業者DMは、残金決済時に事業者C社に元金及び遅延損害金を返済し、
当社においても、その返済金から投資家の皆様に償還及び分配を行うための資金を回収する予定です。

3.回収の見込み
上記「2.経過」にございますとおり、不動産事業者DMの不動産取引の最終の残金決済予定が3月下旬であるため、
対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。
不動産事業者DMからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。
元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。
今後、事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

この案件の遅延要因は、対象不動産の隣接地を別の不動産業者が購入したことにより売却方法を路線変更したこととあります。

しかし、事業者DMは不動産の売却予定先と売買締結を済ませているとのことで、ファンド償還の見立てはついている。返済期限を延長させるけど、問題なし!という報告に見えます。

2/14付

前回ご報告のとおり、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。
事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認しておりますが、
前回のご報告以降において、特段お伝えする重要事項はございません。
次回のご報告にて、決済に向けたスケジュールをお伝えできればと考えております。

もともと3月下旬を目途に最終決済する予定と報告を受けたので、違和感はありません。

 

2/28付

前回ご報告のとおり、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。
事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認しておりますが、前回のご報告以降において、特段お伝えできる事項はございません。
次回以降のご報告にて、決済に向けたスケジュールをお伝えできればと考えております。
また、事業者C社では不動産事業者DMによる引き渡しに向けた進捗管理とは別に、債権譲渡による回収も検討しております。
不動産事業者DMの物件売却による方法と、回収可能金額及び時期等を比較検討した上で対応していくとの報告を受けております。

事業者C(リクレ)では、別のルートも考慮にいれているとあります。

そんな必要あるの?くらいにしか思っていませんでした。

3/14付

前回までに、不動産事業者DMが売却予定先との売買契約を締結済みであり、
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定であることをご報告いたしました。
事業者C社は、不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認しておりましたが、
不動産事業者DMより、売却予定先が資金調達に難航しているため、契約解除になる見込みであるとの報告を受けました。
それを受け、事業者C社は、前回検討中とご報告いたしました債権譲渡による回収に本格的に着手いたしました。
当初は上記不動産売買の進捗に特段の支障がありませんでしたので
本件融資の担保付き債権に興味を持つ金融会社からの購入の申し出には副次的な対応をとっておりましたが、
前述のとおり、売買の遂行に支障をきたしていることを認識したことから、
上記金融会社との間で債権譲渡契約に向けた交渉を進めております
上記金融解会社は早期の結論を求めておりますので、近日中に交渉結果が判明する見込みです。

土地の売却予定先の事業者が資金調達できないから、債権譲渡に方向転換するとのことです。

売却予定先の資金繰りについては今まで一度も触れておらず、何が起きたのとしか。

事業者Cはわかっていたからこその前回の報告だったのでしょうか。

だいたいそんなこと、売買契約を締結するときにわかる(調査する)のではと思うのですが。

不動産業界には明るくないのですが、どこもこんな感じなのでしょうか。

疑問型ばかりですみません・・・。

担保評価額は約20.0億円(貸付金額:16.0億円)とのことですが、担保評価額は売却予定価格から持ってきているだけです。

おそらく下駄を履いており、16.0億円を集めることは難しいかもしれません。(競売などはなおさらで、だからこそ選択肢にない??)

覚悟はしておきますが、元本額+金利分は回収すべく奔走していただきたいです。

最後に

日経新聞にも借り手の匿名化の解除が進む・・・みたいな記事が出ていました。

匿名化が解除されたら、maneoにおいて、このような案件は組成することすら難しくなるのかなと思いました。

  • 悪いイメージがついてしまっているmaneo
  • 名前も聞いたこともない、中小企業にダイレクトレンディングすることを実感させられる

のダブルパンチで資金がどうせ集まらないみたいな・・・。

当案件も進捗ございましたら、まとめます。